こんにちは！ Koba（@koba_kigyo)です。
今回は実際に札幌で民泊運営を行っている私が札幌の民泊状況や立ち上げ方法等をお伝えします。
ちなみに2019年時点で民泊の月平均売上が40万程になっています。民泊自体は管理会社に全てお任せなので完全なる不労所得です(^^♪
北海道はそもそも観光資源が非常に豊富で、札幌市自体も海外からの観光客誘致に力を入れています。空港民営化や海外との路線増などもありますので、まだまだ観光客が伸びると見込まれています。
運営方法、物件さえ間違えなければ2019年時点でも民泊はまだまだ参入チャンスのある市場と断言できます。
【この記事でわかる事】
・民泊の概要から立ち上げ、運営方法ががサクっと分かります。
記事を読む時間：5-6分程度でサクっと読めます。
ちなみに民泊は不動産投資の一種ではあるんだけど、実は不動産を持ってなくても出来るんだ。
そういう点では初期投資もそれほどかけずに立ち上げる事も可能だよ(^^♪
サラリーマンの不動産投資について詳しく知りたい方は【部屋を貸す！】住宅ローンで手堅く低リスクで家賃収入を得る方法やサラリーマンの副業にオススメの戸建投資【初期投資が安く低リスク】をご覧ください。
Contents
2020年も民泊はまだ儲かる？利益は？月収は？
そもそも民泊とは？
民泊（みんぱく）は、旅行者などが、一般の民家に宿泊することを一般的に意味する日本語の表現で、特に、宿泊者が対価を支払う場合に用いられる。 日本の法律では「住宅宿泊」などと呼ばれ、住宅宿泊事業法を含む観光政策の用語として「民泊サービス」も使われている。
出典：Wikipedia
2018年に6月15日民泊新法（住宅宿泊事業法第14条）が施行されました。
今まで俗に言う「ヤミ民泊」が蔓延っていましたが、この民泊新法によりほぼ一掃された状況です。
これから民泊を立ち上げたい方は必ず市町村の許可を得てから開始しましょう。民泊新法は違反すると非常に重たい罰則が設けられています。
民泊のリスクは売り上げ不振
一番のリスクはやはり売り上げ不振です。
民泊の売上構造はこのようになります。
【民泊収益構造例】
①宿泊料 30万円
②管理料 6万円（20~25%程度）
③電気水道光熱費 4万円（物件規模・季節により変動）
④家賃orローン 8万円
⑤固定資産税 1.5万（所有物件の場合）
⑥その他費用 2万（wifiなど）
利益：9.5万円
例えば売上が15万にさがったとしましょう。
【民泊収益構造例】
①宿泊料 15万円
②管理料 3万円（20~25%程度）
③電気水道光熱費 4万円（物件規模・季節により変動）
④家賃orローン 8万円
⑤固定資産税 1.5万（所有物件の場合）
⑥その他費用 2万（wifiなど）
利益：▲3.5万円
上記の通り売り上げが計画通りに発生しない場合は、固定費などで月々の利益がマイナスになってしまう場合があります。このような状況が続いてしまうと撤退もやむなしとなります。
その他リスクとしては「入居者が壁を壊した」「近隣に迷惑をかけた」などが考えられますがその点については専用の民泊保険がありますので問題なくカバーできます。
民泊の初期費用はどの程度かかる？
民泊の初期費用について説明します。
【初期費用目安】
・管理会社契約料 → 約20～30万
・家具家電購入費 → 約80～150万程度
・消防設備費 → 20～30万程度
合計：120～210万円
ざっくりですが大体120～210万円程度がかかります。
これは物件の状況により大きく変動しますのであくまで目安と考えてください。
民泊の始め方は大きく2つ・自己所有か賃貸物件
民泊を始める方法は大きく2つあります。
①自己所有している物件の一部もしくは全てを貸し出す。
②借りた物件の一部もしくは、全てを貸し出す。
ここで重要なのが民泊は物件を所有していなくてもオーナーの許可さえ得れれば借りた物件でも民泊が行えるという事です。
投資未経験者からすると不動産を購入するには中々ハードルが高いものですが、借りた物件で民泊が出来れば、購入費用は不要ですし最悪撤退する場合も傷口が浅くて済みます。
賃貸の民泊可能物件はほとんど無い
先ほど民泊の立ち上は「所有物件」か「賃貸物件」のどちらかが必要となると説明しましたが、所有物件の場合は市町村が設定している実施可能エリアであるかなど、諸条件を満たす物件であれば直ぐにでも民泊が可能です。
しかし、賃貸物件の場合は、オーナーの許可が得れたものという条件が付いてきます。
オーナーからすると自分が持っている不動産の一室で民泊を運営されることを好まない方が殆どで、実際のところ中々物件が無いというのが実情です。
私自身札幌市内の不動産会社をほとんど回りましたが、最初の頃は希望する条件の物件を見つける事が出来ませんでした。
賃貸物件で民泊運営を行う場合は、不動産会社と密に連絡を取り、物件が出た際に直ぐに回してもらえるコミュニケーションを取っておく必要があります。
札幌の民泊可能エリア・禁止エリアとは
民泊可能エリアというのは市町村でそれぞれ違いますので、各市町村の公式ホームページを参照ください。
札幌については下記のとおりです。
住宅宿泊事業法（住宅宿泊事業者）
①【許認可等】 届出
②【住居専用地域での営業】制限あり
小中学校等の敷地の出入口（正門等）の周囲100 メートルの地域
→授業が行われる日は不可
住居専用地域並びにこれに準ずる地域
→年末年始を除く平日は不可
③【宿泊日数】180日（泊）が上限
④【床面積】3.3平米/人 以上の居室
⑤【フロント】不要
⑥【自動火災報知器】各市町村の消防署の指導に従う
この中で一番ハードルになる点が『住居専用地域』です。
どの区域で民泊が禁止されているかというと
【民泊禁止区域】
・第一種低層住居専用地域
・第二種低層住居専用地域
・第一種中高層住居専用地域及び第二種中高層住居専用地域並びにこれらに準ずる地域
実は上記のエリアはほとんどの住宅地域が当てはまります。その為、札幌で民泊が出来るエリアというのは非常に限られたエリアしかないというのが現状です。更に学校の出入り口半径100Mも禁止エリアですので更に狭められる状況です。
上記は札幌市内の住居区域を地図で検索できるサービスですが、見てもらうとわかるように札幌市内のほとんどが禁止エリアになっているのがお分かりいただけるかと思います。
逆に出来るエリアは下記の通りです。
【民泊可能エリア】
・第一種住居地域
・第二種住居地域
・準住居地域
・近隣商業地域
・商業地域
・準工業地域
・工業地域
・工業専用地域
住居がメインの地域は第一種住居地域及び第二種住居地域となります。
しかし、ほとんどの主要住宅地域は低層住居地域に設定されている為、中々民泊が出来る物件が無いというのが現状です。
民泊を始めるには管理会社と契約が必須
では物件が用意出来たとしてその後どうやって立ち上げるか説明します。
【民泊立ち上げの流れ】
①民泊管理会社と契約
②各種申請書類作成・提出
③内装工事
④家具・家電購入
⑤写真撮り
⑤消防設備工事
⑥掲載＆客付け
①民泊管理会社と契約
札幌市では民泊を実施する場合「住宅宿泊管理業者」に管理を委託しなければなりません。
その為、民泊運営を行う場合は管理会社を探して契約する事がまず第一歩となります。
「札幌」「民泊」「管理会社」などで検索するとズラッと出てきますのでお好きな管理会社を選びましょう。
もし私が委託している管理会社を紹介して欲しい等ありましたらTwitter（@koba_kigyo)のDMでご連絡ください(^^♪
②各種申請書類作成・提出
ここに書くと物凄く長くなってしまうので、詳細は上記の札幌市民泊案内をご覧ください。
基本的に提出書類は契約した管理会社に全て代理で提出をしてくれますので自分で作る必要はありません。
③内装工事
内装工事は必要な場合とそうではない場合がありますが、古い物件を入手した場合はある程度の手直しが必要になるかもしれません。
基本的にある程度人が住めるレベルの内装であれば特段内装費用は掛かりません。
④家具・家電購入
民泊で一番かかる費用はこの家具家電の購入となります。
【主な家具家電】
・ベット・布団一式
・ソファー
・テレビ
・冷蔵庫
・テーブル類
・その他備品
実際に私が購入した家具家電類はトータルで140万程かかりました。
⑤写真撮り
家具家電のセッティングが終われば次は民泊仲介サイトへ掲載する写真取となります。
こちらについても基本的には民泊管理会社が写真撮影から掲載まで全てやってくれますので特段作業はありません。
⑥消防設備工事
民泊を運営するうえで消防署の確認が必要となります。
その為に避難出口の照明などいくつか設置が必要となりますので約20~30万程度費用が発生します。
⑦掲載＆客付け
ここまで全てが完了すればいよいよ掲載＆客付けとなります。
基本的には全て管理会社にお任せですので、あなたは予約サイトを見てしっかり予約が入っているか確認するだけです。宿泊が思わしくなければ管理会社と打ち合わせをして対策を講じましょう。
民泊は口コミが非常に重要となり、口コミが無い掲載直後は中々集客がされない状況も続くかもしません。
数か月間耐えられるだけの運営資金を確保するなどして、ギリギリの運営は行わないようにしましょう。
更に手元に振り込まれるのは宿泊された翌月になりますので注意してください。
まとめ・民泊はまだまだチャンス有・低リスク投資も連動させよう。
民泊は立ち上げるまでにいくつかのハードルがありますが、立ち上げてしまえば基本的には全て管理会社へ運営を任せる事が出来ますので、サラリーマンの副業にも非常に向いています。
もちろん事業にはリスクも伴いますが、民泊運営がうまく行けば安定的な収入をあなたのポケットに入れてくれる事になりでしょう。
副業を始めたいとお考えの方は、民泊運営を検討してみてはいかがでしょうか？
民泊についてもっと知りたい方は【サラリーマン副業検証】誰でも出来る民泊経営の儲かる裏技。や【サラリーマン副業検証】民泊を経営するには資格は必要か？をご覧ください。
不動産を持ってなくても民泊が出来る事が分かりました！
早速不動産屋さんへ行ってみます！
その他 オススメの事業・副業
⇩初期投資が無いという方はこちらをチェック！⇩
ポイントサイト
自己アフィリエイト（セルフバック）
https://papaten.com/2019/11/25/jikoafiri/
⇩各種運用方法はこちらをチェック！⇩
iDeCo、NISA
公的な仕組みを利用して運用をしたい方向けです。
FX自動売買
裁量取引のFX投資は非常にリスクも高く初心者にはオススメできません。
しかし「FX自動売買」であれば、初心者でも日中時間の無いサラリーマンの副業としても取り組みやすい投資方法なのでオススメです。
不動産投資
太陽光投資
