こんにちは！Koba（@koba_kigyo)です。
今回は僕も行っている『取得済み不動産の収益UP方法』についてご説明します。
簡単に僕が所有している不動産のご紹介をしますが、現在戸建2軒と部屋数2部屋＋倉庫3つのアパートを所有しています。その内一つは住宅ローンを活用した併用住宅です。
頭金ゼロで不動産を取得する方法についてはこちらをどうぞ☞ 現金が無くても不動産を取得できる方法
今回の記事は今までのように０を1にする副業ではなく、既に不動産を持っている方の売上を1から2にUPさせるイメージですので、現在不動産を持っていない方は今後不動産を運営する上での参考として頂けると幸いです。
【この記事でわかる事】
現在持っている不動産の収益アップの方法が分かります。
記事を読む時間：3分程度でサクっと読めます。
Contents
低リスクで不動産の家賃収入をUPさせる方法
そもそも不動産投資とは？
既に不動産をお持ちの方には釈迦に説法ですので読み飛ばしてください。
これから不動産投資を行いたいと思っている方に改めてご説明します。
サラリーマンが行う不動産投資とは主に戸建て、アパート、マンション、土地、駐車場など何かしらの物件を借りたり、購入をしてそれを貸して収益を上げる方法です。
私も既に2棟持っていますが戸建物件はアパートやマンションなどよりも比較的購入しやすいものが多い為、最初の不動産投資としてはオススメです。
不動産は築年数や立地、購入時の手数料など様々な費用が物件により千差万別ですのであくまでイメージとして捉えてください。
≪戸建賃貸≫ ＊細かい費用はガツっと省いています。
◆札幌市内の築20年の戸建て
生活金融公庫で1000万を15年返済（金利2.5％）とした場合
返済額：66,678円/月
賃料：90,000円/月
利益：23,322円/月
物凄いざっくりですが単純なイメージはこのように借入返済額を上回る賃料で貸し出しを行い利益を上げるというものです。
管理を委託する場合は管理会社への手数料がかかりますし、税金や修繕費などもかかってきますのでこの利益が丸々手元に残るというわけではありません。
一軒買って悠々自適の生活だ～(^^♪とは中々ならないのでご注意ください。
不動産は買い増さないと拡大できない？
一般的に不動産は1棟よりも2棟、2棟よりも3棟持っている方が当たり前ですが売上は伸びます。
しかし、不動産はある程度の質のいい物件であれば数百万から数千万、大きいものは億単位の価格の為そう簡単にポンポン買えるものではありまん。
以前の記事にも書きましたが、スルガ銀行事件から金融機関の融資が非常に厳しくなっており借入が全然できない状況が続いています。
では、不動産は買い増さないと売り上げが伸びないのでしょうか？
答えはNoです。
やり方やその物件の条件次第では今持っている不動産の売上を飛躍的に伸ばすことが出来ます。実際私はこの方法で売上（賃料）を約3倍近くに伸ばしました。
貸し方を変えて売上を上げる。
前置きが長くなりましたが、方法は非常に簡単で『貸し出す相手を変える』という事です。
戸建賃貸について一般的には下記のような賃料の差があります。
『貸出相手による賃料差』
＊私の物件で実際に調査した結果で全てに当てはまるわけではありませんのでご了承ください。
◆札幌市内某地区 戸建て38坪 築一桁年数 駐車場3台分有り
①個人に貸す場合 → 11～12万円
②事務所として貸す場合 → 14万～16万
③住宅付き事務所として貸す場合 → 17万～
④民泊可能物件として貸す場合 → 16万～18万
⑤自分で民泊運営 → 25万～ *月変動有、初期投資200万～
上記の一覧は実際に私の所有物件で管理会社に協力してもらい、様々な貸し出しを試して実際に借り手から反応があった価格帯ですのでかなり信ぴょう性はあります。
現在この物件は民泊可能エリアだったという事もあり⑤の民泊として運営しております。
④と⑤はそもそも所有物件が民泊可能エリアである事が条件で、⑤は自分で運営するには家具家電やその他消防設備で200万～300万ほどかかります。実際私の物件は250万ほどかかっています。しかし⑤が可能であれば賃貸として個人に貸すのとは比べ物にならないくらい大きな売り上げとなります。
この物件は11月に稼働を行いましたが、稼働して数日で既に12月は半分以上予約が埋まり売上が期待できる状況になっています。
一番現実的なのは③の住宅付き事務所として貸し出すという方法です。
試しに住宅や事務所の検索サイトで『住宅付き事務所』で検索をかけてみてください。ほとんど件数がヒットしないと思います。
それだけ住宅付き事務所というのは物件数が無く、貸し出しを行うとかなり反応があります。私の物件は駐車スペースが多少広い為移動マッサージ店や配送業者の方からかなり問い合わせがありました。
そしてもう一つ②③のように事務所用として貸し出すメリットは、事務所用として貸し出した場合は解約の際壁紙などを全て借り手側の責任で張替えをさせる事が出来るという点です。
更に人によりメリットにもデメリットにもなりますが、貸し出す際『住居』ではなく『事務所』扱いで貸すと消費税が発生します。仮に他の収入がありギリギリ1000万を超えず非課税になっている個人事業主の方は、『事務所用』として貸し出すと消費税がかかってしまう為デメリットとなります。
1年間の収入が1000万以下に抑えられる場合は、消費税分が多く貰えますので税金分が売上に上乗せとなり恩恵が受けられます。
投資を行う場合は、必ず事前に税理士など税の専門家へご相談の上投資を行ってください。税法は常に変わりますのでホームページの内容を鵜呑みにするのは非常に危険です。
まとめ
いかがだったでしょうか？
一般的に不動産は買い増しを続けて拡大を行っていくものですが、実は既に持っている不動産の貸し方を変える事で資産価値を何倍にも上げる事が出来ます。
既に持っている方はもちろん、これから不動産投資を始めたいと考えている方は是非、個人に貸すという選択肢だけではなく、不動産には色々な活用方法がある事を頭に入れながら物件の選定、購入を進めましょう。そうする事で今まで投資対象外だった物件も自らの力で価値がある物件に育て上げる事が可能です。
視野を広く持ち不動産投資を行いましょう！
最後に私が運営している民泊について記載し記事を締めさせていただきます。
民泊イメージ
稼働10日程度の予約状況
稼働10日間ほどで12月は半分以上埋まる状況です。場所の選定さえ間違わなければ民泊は不動産投資の中でも有望な投資方法です。
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公的な仕組みを利用して運用をしたい方向けです。
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裁量取引のFX投資は非常にリスクも高く初心者にはオススメできません。
しかし「FX自動売買」であれば、初心者でも日中時間の無いサラリーマンの副業としても取り組みやすい投資方法となっていますのでオススメです。
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