こんにちは！Koba（@koba_kigyo)です。
今回は僕も複数所有しているサラリーマンにオススメの『戸建て投資』についてご説明します。
戸建て投資は手持ち資金が少ない方にも挑戦できる投資で、尚且つ不動産規模も小さい為比較的低リスク、管理が容易、供給が少ないという点もオススメできるポイントです。
戸建て投資に挑戦・成功する事で月数万の収入UPを図れます。月数万円あれば旅行や外食、更なる投資資金になど夢も広がりますね！
もし手持ち資金が全く無く不動産投資を断念している方はこちらをご覧ください。➤ 現金が無くても不動産を取得できる方法
【この記事でわかる事】
・戸建て投資の方法やメリットデメリット、収益構造が分かります。
この記事を読む時間：5-6分程度で読めます。
サラリーマンの副業にオススメの戸建投資
戸建て投資とは
新築・中古の戸建て(一軒家)物件を購入または借り受けて、その物件をローン及び賃料以上の額で貸し出すことで収益を発生させる投資方法です
収益はどんな感じ？
≪月収益イメージ≫
＊札幌市築20年程度の34坪戸建住宅の場合 15年2%固定 1000万円
・賃料 ：100,000円
・ローン：64,350円
・利益 ：35,650円
税金、管理料などは考慮していません。
ざっくりイメージでローンなどの支払額を上回る金額で賃料を設定し差額が利益になるというイメージです。
この利益に固定資産税、所得税などの税金がかかってきますので丸々利益というわけではありません。
戸建て不動産のメリットは？
≪戸建て不動産のメリット≫
・初期投資が比較的少なくて済む
・他の不動産と比較し立地に影響されにくい
・ファミリー層がメインターゲットの為、入居期間が長い
・長期の借り手がついた場合、入居者にそのまま売却も可能な場合がある
・戸建ては供給量が少なく、需要が高い
それでは簡単に説明します。
初期投資が比較的少なくて済む
これはどの程度の年式で買うか等諸条件で大きく変わりますが、一棟アパートなどと比較して安く購入できます。安いという事は頭金が少なくて済みますし、手持ち資金があれば借入を行わずに一括購入する事も可能でしょう。
立地に影響されにくい
アパートやマンションと違い戸建ては立地に影響されにくいという点が挙げられます。通常駅近などはメリットとなりますが、戸建ては逆に閑静な住宅地が好まれたりします。その為、駅から離れている物件でも駐車場を完備していたり、公共機関が近いなど生活に便利な環境であれば十分勝負できる物件となります。
ファミリー層がメインターゲットの為、入居期間が長い
戸建て物件は単身者などはほとんど入居せず、ファミリー層がメインターゲットとなります。その為、子供の学校などの関係もあり長期入居になる事が多くなります。
逆に1Kなどの単身用物件だと、入れ替わりが非常に激しく、内装工事や入居手数料など思いの他出費がかさんでしまう事があります。
入居者にそのまま売却も可能な場合がある
アパートなどは中々入居者に販売するという事は難しいですが、戸建て物件は入居者に売却できる場合もあります。実際私の不動産仲間は十数年借りてくれた方にそのまま物件を売却し賃料収入＋売却収入をゲットしました。
出口戦略として手離れしやすいというのは非常に重要です。
戸建ては供給量が少なく需要が高い
検索してみるとわかりますが、戸建て物件は他の不動産と比べて数が少ない傾向にあります。
そして戸建て物件はアパートなどと比較して新築物件が出にくい（競合が増えずらい）為、市場の中で勝負できる物件であれば客付けが比較的容易です。
どうやって探すの？
≪主な購入方法≫
・スーモなどの不動産情報サイトで物件検索
・地元の不動産会社に訪問し中古物件の物件情報収集
・建美家などの収益不動産サイトで物件検索
・空き家を足で探す
では具体的に説明していきましょう。
スーモなどの不動産情報サイトで物件検索
まずは一番簡単な方法として不動産情報サイトで物件を検索する事です。そして希望地区の物件の相場観を養う事が大事です。
地場に根付いた不動産会社もあると思いますので、そのサイトもからなずチェックしましょう。
地元の不動産会社に訪問し中古物件の物件情報収集
基本的には情報サイトに載っているのと同じ情報が掲載されていますが、まだ掲載前の情報がある場合や、実際に購入の意向があれば掲載前に紹介してもらえるようになったりします。
本気で不動産購入を検討する場合は、努力を惜しまずまずは地場不動産会社との人間関係構築を図りましょう。
建美家などの収益不動産サイトで物件検索
健美家というのは収益不動産をメインに掲載している不動産サイトとなります。
不動産情報だけではなく、セミナーやコラムなど不動産投資に関する情報が載っていますので不動産初心者の方は必ず確認しましょう。
空き家を足で探す
情報サイトに載っている家というのはもちろん全ての空き家というわけではありません。
家の周りを調べてみると意外と貸し出しされていない空き家があったりします。
このような空き家が見つかり、借りる事が出来れば非常にビジネスチャンスとなります。
不動産の所有者を探すには不動産登記を確認したり、近隣の方に聞き込みをして連絡先を知らないか調査してみる事です。思いもよらない価格で借りる事が出来たりします。
リスクは？
≪戸建て不動産のリスク≫
・空室リスク
・設備故障・改装費用大のリスク
・不払いリスク
空室リスク
一番のリスクは空室リスクでしょう。戸建て投資は基本0か100の投資の為、部屋が埋まれば利益が出ますし、空室となればローン支払額が全て持ち出しになります。
その為、数千万クラスの借入を行って投資を行うと月々数万～十万以上の持ち出しが発生ししまいます。
戸建てはアパートと違い長期入居が期待できますがその反面、入居が見つからないと非常に長い期間（半年等）空室になる事があります。
このリスクを防ぐ為にはまず一番大事なのは物件選びです。単純に借り手がつきやすい物件を選ぶという事です。
≪借り手がつきやすい物件≫
・家賃を相場よりも安く設定 → 一番重要！
・公共交通機関が近い（もしくは駐車場が2台以上ある）
・学校などの公共施設が近い（ファミリー向けへ）
一番重要なのは『家賃が相場よりも安く設定できる物件を買う』です。
いくら駅が近くて、公共機関やスーパーなどが近くにあり便利だったとしても高い家賃では中々借り手がつかない場合があります。
戸建て住宅はそもそも供給が少ない為、家賃を相場よりも安く設定できれば安定的に客付けができるようになります。
設備故障・改装費用大のリスク
新築はそれ程気にする事はありませんが、中古物件は設備の故障リスクがあります。
大体10年～20年くらいすると徐々に室内の設備や外装に修繕が必要となります。こちらについては物件により様々ですので、どの設備がされているのか、どの程度で修繕が必要になりそうかを内覧の際必ず確認します。
そして想定される修繕費用を割り出し、購入の際の材料としながら物件価格を下げていくという交渉を行ったりします。
退去後の改装について、アパートよりもサイズが大きい事が多い為費用が高くなるという点があります。
一般的に5％を積み立てると良いと言われますが、10%程度積み立てておければ安心でしょう。
不払いリスク
仮に入居者が見つかったとしても安心はできません。家賃の不払いリスクがあります。
しかしこちらは家賃保証の会社がありますので、手数料はかかりますがその点はリスク回避が可能です。
まとめ
戸建て不動産は初期投資が比較的少ない分、金銭的なリスクが少なく管理が楽、入居付けが楽などいくつかメリットがあります。
一括で購入できればローンの支払いリスクなども防げますので、自己資金内で投資が出来れば比較的安全な投資と言えます。
しかし、中古不動産は建物によって設備の状況が違う点もあり不動産会社のオススメ物件なを安易に購入するなどは避け、価格の相場観や設備の相場観を養う勉強をしっかりしましょう。
サラリーマンの給与には上限があります。月数千円の給与UPも容易ではありません。
しかし自ら副業、事業を行う事で月数万円の収入UPは比較的に簡単にできます。
要はやるかやらないかです。是非自らの人生を自分の手で切り開きましょう。
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