こんにちわ！Koba（@koba_kigyo)です。
今回はサラリーマンの信用属性を最大限活用し資産形成を図る方法をお伝えします。
前回ご説明したiDeCoやNISAなどの資産運用とは違い投資の側面が強い内容となります。
僕自身も実際に行っていますが、リスクがほぼ無く手間もほとんどかかりませんが、月数万円のリターンが見込める為、サラリーマンの方にはお勧めです。
【この記事でわかる事】
「頭金ゼロ」「手出しゼロ」で不動産を取得し、自宅家賃をタダにしながら尚且つ数万円のお小遣いを手にする方法が分かります。
Contents
住宅ローンを利用して手堅く低リスクで家賃収入を得る方法
まずは結論から。
この投資方法はサラリーマンの信用属性を利用し、住宅ローンでフルローン組み手出しゼロ円で賃貸併用物件を購入するというものです。
以前、『初期投資0円でも出来る！年収500万円サラリーマンが1年で資産1億＋現金数百万も現金を得る方法』という記事の具体的な解説となります。
まずはあなたの属性を確認『適用条件』
この方法は残念ながら全ての方に使えるというわけではありません。
≪適用条件≫
◆中規模以上の会社に勤めている
→零細企業などだと金融機関からフルローンを引き出せない場合があります。
◆勤続年数3年以上
→金融機関によっては最低2年というところもありますが、基本は3年分の収入証明が必要となります。
◆年収400万程度以上
→400万以下でも借りる事は出来ますが、物件自体の大きさに制限がかかる為この方法を使うのは難しくなりますが決して出来ないというわけではありません。
適用条件以外でも可能性は十分あります。
それぞれの状況と金融機関次第ですので具体的に進めたい方はハウスメーカーや金融機関に相談をオススメします。
具体的な手順をご説明
具体的な物件取得までの流れをご説明します。
≪物件取得までの手順及び想定期間≫
①ハウスメーカーor工務店、土地決め
→1か月～3か月程度
②賃貸併用の図面作成（居住用＋賃貸用）
→2か月～3か月程度
③金融機関へ審査
→1か月程度
④金融機関の融資決定、建設へ
→6か月程度
⑤貸し出し準備
→④と同時進行
合計約1年程度
それぞれは人により大きく変わりますのでざっくりではありますが、計画してから実際に住めるようになるまでは大体10か月から1年程度となります。
実際私自身は計画してから11か月かかりました。
それでは具体的にご説明します(^^♪
①ハウスメーカーor工務店、土地決め
実は人によってはここが一番時間がかかる部分です。
家を建てる為にはハウスメーカーか工務店へ依頼をするのが一般的ですが、これが非常に厄介でそれぞれの会社で独自性を出す為に内容や坪単価が千差万別です。その中から自分に合ったものを探すにはやはり数多くのハウスメーカーを回り相場観を養うしかありません。
実際に僕は札幌市内のハウスメーカー、工務店を全て周り基準設備と坪単価を一覧にして一番設備が良く、坪単価が安いハウスメーカーにしました。
手間がかかるのが嫌な方はスーモなどでも一括で検索できますので試してみてください。
ここで重要なのは住宅ローンで賃料がどの程度賄えるかなどをしっかりと計算する事です。
詳しくは最終章のまとめでお伝えします。
②賃貸併用の図面作成（居住用＋賃貸用）
ハウスメーカー、土地が決まったら次は重要な図面作成に入ります。賃貸併用物件として図面を作成しますので住居用が全体の50%未満にします。
縦割りか横割りか
賃貸併用は大きく2パターンになります。
縦割りか横割りのどちらにするかという事です。
縦割りというのは正面から見て左右に家を分ける形。
横割りというのは例えば1階を賃貸、2階を住居とする形です。
僕がお勧めするのは縦割りです。
なぜなら、木造住宅というのは想像以上に上下の音が響きます。仮に1階を住居とした場合、2階の賃貸部分から常に音が聞こえますし逆の場合でも貸し手に音の影響があります。
その点、縦割りであれば横壁の防音対策と音が気にならないように部屋割りを行えば音のトラブルを防ぐことが出来ます。
部屋の大きさは？
そしてもう一つ重要なのは部屋の大きさをどうするかです。
結論は家族向けに2LDK以上（3LDKなら尚良）をオススメします。
家族向けであれば単身よりも長い期間住んでもらえますので非常に安定します。
設備は？
設備については賃貸用は住居用より安いものにしましょう。部屋を決める点で一番重要なのはやはり賃料です。設備を安いものにする事で賃料を安く抑える事が出来、入居率の向上に繋がります。
③金融機関へ審査
ハウスメーカー、土地、図面が決まりましたらいよいよ金融機関への審査となります。
ここが通らなければ全てが止まってしまいますので非常に重要です。
ハウスメーカーは懇意にしている金融機関というものが必ずあります。ハウスメーカーを決める際に事前に賃貸併用住宅でローンが組めるか確認を取りましょう。
金融機関によっては併用部分を貸し出し不可というところもあります。
④金融機関の融資決定、建設へ
金融機関からの融資が決まったらいよいよ工事が始まります。
様々な書類が必要となりますので金融機関から指定された書類を速やかに提出しましょう。
貸し出し準備以外は特にする事はありませんので、手続きが済めば家が出来るまで楽しみに待っているだけです。
⑤貸し出し準備
住宅ローンが始まるタイミングで貸し出しを行えるのが理想ですので、貸し出し準備は建設中に行います。
賃貸管理は自分で管理するか管理会社へ任せるかの2パターンになります。
それぞれメリットデメリットがありますが、私は自分で行っています。
理由としては複数部屋のアパートのような出入りが戸建てはほとんど無い為、十分自分で出来るからです。面倒な方は管理会社に任せるのもいいでしょう。大体戸建ての管理料は1軒5,000円/月が相場です。年間60,000円ですので意外と大きい金額になりますね。
賃料や掲載については地場の不動産会社へ相談しましょう。相手も商売ですので色々と教えてくれます。複数軒回り情報収集、相場を確認する事が重要です。
まとめ：いよいよ貸し出しが始まります。
家が建ち、入居が決まるといよいよ不動産業のスタートです。
といっても実際特にやる事はありませんし、尚且つ自宅の隣を貸し出しますので異常があればすぐに対応できるというのも、初めての不動産業を行う方に取っては精神的に楽なのではないでしょうか。
最後に賃貸併用住宅の収益構造について詳しく説明します。
私は推奨するのは仮に賃貸部分に借り手がつかなくても現在の住んでいる賃貸家賃分に少し毛が生えた程度に抑えてリスクを最小限にするという事です。
空室の場合
≪支払いイメージ≫ 総2階40坪 北海道札幌市の場合
現在住んでいる賃貸が7万円の場合（光熱費など細かいのは除きます。）
◆住宅ローン支払い：▲8万円
◆固定資産税：▲1万円
収支：▲9万円（空室の場合、今までの賃料より＋2万）
このように最悪空室が続いた場合でも月2万程度の支払いが増える程度ですので、破産するという事はまずないでしょう。仮に月2万の負担で破産する状況であればこの方法はオススメしません。
実際、新築で家族向けに大き目に部屋を作り適正な賃料で貸し出せば余程過疎地でない限りは入居はされます。
満室の場合
次は賃貸として貸出が出来た場合のイメージです。
≪収入イメージ≫ 総2階40坪 北海道札幌市の場合
◆住宅ローン支払い：▲8万円
◆固定資産税：▲1万円
◆賃貸部分（2LDK）：＋7万円
収支：▲2万円（賃貸時よりも＋5万円）
イメージがつきますでしょうか？
借り手がつけば、住宅ローン＋固定資産税の実質支払い負担はたったの月2万円で済むという事です。そして最終的に土地、建物は自分のものになりますし、賃貸収入分を繰り上げ返済すれば早期に建物を売り、現金を手にする事も可能です。
今まで賃貸で月7万支払っていましたので、収支的には月5万のプラスになりますね。
今回の試算は支払いを高めに設定しましたので、住宅ローンを抑え、賃料を高く取れる取れるように設定すれば総支払自体をマイナスにする事ももちろん可能です。実際に私の物件は住宅ローン＋固定資産税を支払っても月4万円プラスになっています。
タダで家に住みながら、4万円のおこづかいを貰っている状況です。
上記に記載した通り最悪空室になったとしても大した損害はありません。
アパートなどの一棟物で、賃料をそのまま住宅ローンの返済に充てるタイプの投資だと、投資初心者の方には空室が発生する精神的な負担は非常に大きなものになります。
次の借り手が見つかるまで気長に待つことが出来るこのタイプの投資だと精神的に非常に楽になります。
最後に
いかがだったでしょうか？
今回の投資手法は信用属性の高いサラリーマンは非常に簡単に出来る投資方法です。
通常のアパートローンなどでは頭金が必要となりますが、住宅ローンを使用すると『頭金不要』『長期』『低金利』などメリットが非常に多くあります。
「現金は無いが不動産には興味がある」「アパートだと空室リスクで支払い不能にならないか不安」「将来の資産形成を行いたい」など思っている方は一度検討して見てる事をオススメします。
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