こんにちは！ Koba（@koba_kigyo)です。
副業情報サイトKoba-Blog管理人兼サラリーマン起業家として、サラリーマンとして会社に勤めながら株式会社2社のオーナー＋個人事業主として事業を行っています。
今回はサラリーマンの副業としても人気が高い『民泊』について・・・
という疑問にお答えします。
ちなみに2019年時点で民泊の月平均売上が40万程になっています。民泊自体は管理会社に全てお任せなので完全なる不労所得です(^^♪
【この記事でわかる事】
・民泊の利益構造が分かります。
記事を読む時間：3-4分程度でサクっと読めます。
民泊を始めたいけど不動産をまだ持っていないという方は住宅ローン活用して初期投資ゼロで投資物件を得る方法やサラリーマンの副業にオススメの戸建投資【初期投資が安く低リスク】をご覧ください。
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そもそも民泊とはどのようなもの？
そもそも民泊とは？
民泊（みんぱく）は、旅行者などが、一般の民家に宿泊することを一般的に意味する日本語の表現で、特に、宿泊者が対価を支払う場合に用いられる。 日本の法律では「住宅宿泊」などと呼ばれ、住宅宿泊事業法を含む観光政策の用語として「民泊サービス」も使われている。
出典：Wikipedia
2018年に6月15日民泊新法（住宅宿泊事業法第14条）が施行されました。
今まで俗に言う「ヤミ民泊」が蔓延っていましたが、この民泊新法によりほぼ一掃された状況です。
これから民泊を立ち上げたい方は必ず市町村の許可を得てから開始しましょう。民泊新法は違反すると非常に重たい罰則が設けられています。
民泊事業の全体像を把握したい方は2020年も民泊はまだ儲かる？利益は？月収は？で詳しく解説していますのでご覧ください。
民泊の利益構造を徹底解説！
ここでは民泊管理会社へ運営を委託した場合で記載しています。もしご自身で資格を持ち民泊運営が可能であれば「管理料」はかかりません。
民泊運営の資格については民泊を経営するには資格は必要か？を参照ください。
それでは収益構造を分解して解説します。
【民泊収益構造例】
＊月間売30万円・清掃料10万円の場合
①宿泊料 30万円
②清掃料 10万円（宿泊者負担）
③エアビー手数料 1.2万円（宿泊料・清掃料に対して3％）
④管理料 6万円（宿泊料の20％と想定。20～30％が相場）
⑤電気水道光熱費 4万円（物件規模・季節により変動）
⑥家賃orローン 10万円（物件規模により大きく変動）
⑦固定資産税 1万円（物件規模により変動・所有物件の場合のみ）
⑧その他費用 2万（wifi、トイレットペーパーの備品補充など）
＊複雑になる為税金等考慮無し
【利益】
計算式：①ー③ー④－⑤－⑥－⑦－⑧＝利益！
➤ 5.8万円（利益率19.3％）
詳しく解説します。
①宿泊料 30万円
宿泊料は名前の通り宿泊時にいただく料金の事です。
例えば1泊1万円で設定した場合、1万円×30泊＝30万円という収益となります。
②清掃料 10万円
清掃料は売上にはなりませんが利益には関係してきます。
清掃料は宿泊者負担となりますので実費精算となります。しかしエアビー手数料には清掃費がかかってきますのでこの点が注意です。
更に管理会社を利用している場合、宿泊料に対して25%の手数料か宿泊料＋清掃費に対して20％か、など管理会社により設定がバラバラですのでその点をしっかりと確認しましょう。
規模の大きな物件になると清掃料も非常に高くなりますので注意が必要です。
費用以外で注意点があるとしたら、定期的に清掃完了後に抜き打ちチェックをして清掃会社にしっかりやってもらうように指示を出す事だね。清掃不備を放置するとクレームに繋がるから気を付けてね。
③エアビー手数料 1.2万円
宿泊料＋清掃料に対して3％がかかります。掲載には料金はかかりません。
これ以外に何かサービス料等徴収した場合は、それにも手数料がかかってきます。
④管理料 6万円（宿泊料の20％と想定）
民泊運営の管理会社手数料の相場は20～30％程度です。
安ければ安いほどもちろん利益に直結しますが、それよりも集客力、改善力を重視しましょう。
同じ物件でも管理会社の力により集客に大きく差が出ます。
必ず複数の管理会社で手数料や対応内容など比較検証し慎重に選びましょう。
⑤電気水道光熱費 4万円（物件規模・季節により変動）
物件の状況や季節により大きく変動しますが、最大6万円程度で見ておけば問題ないでしょう。今回は4万円で試算していますが、余程大きな物件でも1戸あたり6万円を超える物件は滅多にありません。
⑥家賃orローン 10万円（物件規模により大きく変動）
こちらも物件状況により大きく変動します。
家賃やローン支払いは支出の大部分を占めますので、売上見込みから利益が出るかしっかりと逆算し物件選定を行いましょう。
⑦固定資産税 1万円（所有物件の場合、賃貸の場合無し）
自己物件の場合、家賃以外に固定資産税がかかってきますのでこの点も支出に組み込み利益が出るか計算する必要があります。
特に新しい物件は固定資産税も高くなりますのでその点注意が必要です。
⑧その他費用 2万（wifi、トイレットペーパーの備品補充など）
現代の民泊でWi-Fiは必須です。安いWi-Fiでも月数千円はしますので最低限費用として掛かってきます。
それ以外にもトイレットペーパーなど消耗品の補充費用が掛かりますので、収益計算する際は忘れずに。
ただ、管理会社によっては備品代を管理料に組み込んでいるところもありますので、そこも管理契約をする際に確認しましょう。
まとめ・民泊の可能性はまだまだある。
不動産投資というのは非常に古くからある事業の為、外注先の管理会社が全て対応できるよう完全に仕組化されています。
全て外注が出来る仕組みが整っているという事は、サラリーマンでも不労所得化しやすいと言えますので、日中時間の取れないサラリーマンにも非常に向いている副業です。
特に民泊は自己物件でなくても事業として取り組む事が出来る為、初期投資が中々用意できない方でも挑戦しやすい事業です。
民泊物件を探すことは非常にハードルが高く、大変ではありますがまだまだチャンスがある分野ですので是非興味のある方は挑戦してみてください。
様々な投資を複合的に行う事で、あなたの資産を加速度的に増やしてくれます。
副業の世界へ一歩踏み出しましょう。
